近些年，房价不断攀升，买房成了人生中的一件大事。很多人由于资金压力，将选购新房的目标转向二手房市场。很多人认为，二手房摸得着，看得见，可以一手交钱一手交房，风险低。但实际上，二手房交易比新房交易更为繁琐，风险更大。司法实践中，二手房纠纷也是层出不穷，花样百出。

 民法典实施后，受抵押制度以及居住权的影响，二手房交易又增加了新的风险点。因此，签订购房合同前，一定要全面核实房产情况。不光是查看房产现状以及周边环境，更重要的是审查一些我们看不到的情况。比如说房产是否有产权证，产权人是一个人还是多个人，房产是不是存在查封和抵押，房产是否有对外出租，是否设定居住权等等。这些问题直接影响房产能否过户以及交付后的房产使用问题。对下列房产，应当谨慎买卖。

  一、无证房。

 无证房产有可能是按照目前的政策自始至终不会有房产证的房产，比如小产权房，或者是由于开发商手续不全暂未办理房产证的房产。无证房产价格相对便宜，但交易风险也是相当大的。如若该商品房尚未办理不动产首次登记即大证，由于办大证涉及的部门、手续众多，等待周期会很长，且目前商品房合同备案后，是不允许随意更改买受人名字的，再等房产先办到卖方名下才能过户，遥遥无期。在漫长的等待过程中，房价上涨，可能会出现卖方借过户多要钱，或者直接违约主张合同无效，买方就要到法院提起诉讼，耗资耗时。更惨的是，一旦卖方背着买方将房子卖给第三人，完成过户，买方很可能拿不到房，只能索要购房款和违约金，甚至出现房财两空的情况。另外，由于买卖双方是私下签订的合同，并未在房管部门备案，即易出现卖方因为个人债务问题被法院查封的情况。所以从合法角度及市场安全角度来看，买方还是要购买已经办理了不动产权证书的商品房，以免房财两空。

  二、共有房。

 共有房是指房产由两个或两个以上产权人共有的情况。共有分为共同共有和按份共有，房产共有最为常见的是夫妻共同共有模式。依照法律规定，处分共有财产，须经全部共同共有人同意或者2/3以上按份共有人同意，实践中也常常发生夫妻单方将房产卖出，事后房产涨价，配偶以未经共有人同意为由起诉撤销买卖合同的案例，因此，为减少风险，购买共有房，须经全部共有人同意，签订房产买卖合同一定要求全部产权人面签。

  三、抵押房。

  按照之前的法律规定，未经抵押权人同意，不得处分抵押财产，因此，存在抵押的房产未经抵押权人同意，一般是不能买卖的，现实生活中，对于一些按揭房产，一般是需要提前还清房贷后再进行过户交易。《民法典》改变了抵押财产转让的相关规定。《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。可见，按照现行法律规定，抵押的房产是可以转让的，转让后，抵押权不受影响或者按照抵押权人要求提前清偿或提存。购买抵押房产时，一定要注意消除抵押权，坚决杜绝支付了全额购房款，却以自己的房产为他人的借款提供担保，最后由于他人无法偿还债务导致房产被执行。

  四、设定居住权的房产。

 居住权是随民法典诞生的一项全新的权利。根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住需要，由当事人通过订立书面合同并依法登记的形式设立，并由居住权人享有对该住宅占有、使用的权利。居住权一般无偿取得，可以通过书面约定或订立遗嘱的方式设定。

《民法典》中并未规定已设立居住权的房屋不得转让，但已经设立居住权的房屋对房屋转让的影响是显而易见的。《民法典》第370条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权作为用益物权，具有排他性，除另有约定外，产权人转让房屋不能影响居住权人行使居住权。因此，在居住权不消灭的情况下转让房屋，对于产权人而言意味着房屋转让价格降低；对于买受人而言虽然可以较低的价格受让房屋，但同时也失去了对房屋在一定期限内的占有、使用的权利；此外，因产权人变更还可能需要由各方配合办理居住权变更登记手续。

 五、学区落户房。

 学区房撑起了二手房市场的半边天，很多人购买二手房是为了解决落户问题。要想顺利落户，就要关注房产上原有户口是否迁出。户口迁出迁入问题属于行政管理范畴，不属于法院受理范围，因此，一旦原户主及其家庭成员户口不迁出，想通过法院强制迁出户口是行不通的，所以，购房前应当查询房产落户情况，尽可能在签订买卖合同前要求卖方将户口迁出，如签订合同之时户口仍未迁出，应当在购房合同中明确约定户口迁出期限以及逾期未迁出的违约责任。

 六、查封房。

根据法律规定，被裁定查封或者是以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，无法办理产权转移登记手续，这就决定了被查封的房子不能交易过户。对于交易前房屋被司法查封的，早几年的司法实践是判决房屋买卖合同无效，已付房款买卖双方相互返还。现在的司法审判实践中，不再禁止查封房屋的买卖，同时认可查封房屋买卖合同的效力。购买查封房屋，可以说是一种高风险的行为，在买之前，一定要全面评价交易风险以及自身的风险承受能力。那么，不慎买了查封房，该怎么办？

在房屋买卖合同有效的情况下，因卖方原因导致房屋上的查封未按约解除，在剩余未付房款能覆盖债权时（也即查封有很大可能解除），买方可以要求卖方继续履行合同并承担违约责任。如房屋上的查封无法解除（卖方未清偿债务，或又出现新的查封），那么买方应及时起诉解除合同、返还已付购房款并要求卖方支付违约金。

 可见，二手房交易没有想象那么简单，一不注意，有可能掉进买方的陷阱里。以上就是为大家总结的一些关于二手房交易过户中应注意的事项，希望这些知识能够为您带来一些帮助。